시세 결정 요인

마지막 업데이트: 2022년 3월 27일 | 0개 댓글
  • 네이버 블로그 공유하기
  • 네이버 밴드에 공유하기
  • 페이스북 공유하기
  • 트위터 공유하기
  • 카카오스토리 공유하기
네이버 아이디로 로그인

Hanyang University repository

Title 지식산업센터의 가격 결정요인에 관한 연구 Other Titles A Study on the Price Determinants of Knowledge Industry Center : - Based on the Structures Features (Office type, Manufacturing type) - Author 김한기 Advisor(s) 이명훈 Issue Date 2018-08 Publisher 한양대학교 Degree Master Abstract 본 연구의 목적은 수도권(과밀억제권역)의 지식산업센터를 제조형과 오피스형으로 구분하고 각 유형별 지식산업센터의 가격결정요인을 분석하고, 지식산업센터가 밀접한 지역을 중심으로 구로/금천권역, 성동권역, 서울기타권역, 경기권역으로 구분하여 각 지역별 차이에 따른 가격결정요인을 분석함에 있다. 연구방법은 헤도닉가격결정모형을 이용하였다. 오피스형의 경우 지하철역과 거리 및 서울도심과의 거리가 가까울수록 매매가격에 영향성을 크게 주는 것으로 나타났으며, 입지층의 경우 상층부로 올라갈수록 높아지는 것으로 나타났다. 제조형의 경우 경과년수에 영향성을 크게 받는 것으로 나타났으며, 전면도로의 폭 및 주차대수의 영향성을 받는 것으로 나타났다. 입지층의 경우 상층부로 올라갈수록 낮아지는 것으로 나타났다. 분석결과 오피스형과 제조형의 지식산업센터는 수요자의 요구에 따라서 가격결정요인이 다르게 나타남을 확인 할 수 있었다. 4개 권역별 매매가격 형성요인을 분석해본 결과, 성동권역의 경우 접면도로의 폭이 넓을수록 경과년수가 짧을수록 매매가격이 높게 나타났고, 구로금천권역의 경우 시세 결정 요인 지하철역과 서울도심과의 거리, 주차대수, 노후도가 매매가격에 큰 영향을 주는 것으로 나타났으며, 서울기타권역의 경우 접면도로의폭이 넓을수록 매매가격에 미치는 영향이 크게 나타났고, 경기권역의 경우 주차대수 및 경과년수 요인의 영향성이 가장 큰 것으로 나타났다. 4개의 권역별 특색에 따라 가격결정요인들이 다소 다르게 나타나 지역별 하부시장은 분명히 존재하고 권역에 따라서 매매가격 결정요인은 다르게 나타난다는 것이 확인되었다. 본 연구의 시사점은 지식산업센터를 오피스형과 제조형 두가지 유형으로 나누어 종속변수를 적용하여 분석을 수행함으로서 각 유형별 지식산업센터의 영향을 주는 개별요인들을 찾아내었고, 4개의 권역별로 구분하여 분석을 수행함으로써 지역적 특색에 따라서 매매가격에 영향을 주는 개별요인을 찾아내어, 유형별·권역별로 매매가격에 영향을 주는 요인들의 차이점을 제시함으로써 공급 및 투자를 계획하는 공급자 및 투자자 모두에게 좀더 정확한 의사결정 판단지표를 제공하는 단초를 마련하였다는 점이다. URI https://repository.hanyang.ac.kr/handle/20.500.11754/76033http://hanyang.dcollection.net/common/orgView/200000434023 Appears in Collections: GRADUATE SCHOOL OF REAL ESTATE CONVERGENCE[S](부동산융합대학원) > REAL ESTATE(부동산학과) > Theses (Master) Files in This Item:

Items in DSpace are protected by copyright, with all rights reserved, unless otherwise indicated.

s-space


전세제도는 세계 어디에서도 유래를 찾아볼 수 없는 한국의 독특하고 지배적인 택임대차 계약이다. 한국의 주택시장을 이해함에 있어서 전세라는 독특한 제도의 기능에 대한 실질적인 이해는 상당부분을 차지한다. 정부차원에서도 전세라는 임대차계약이 국민의 주거생활에 미치는 직접적인 영향을 인지하고 있는 만큼 전세가격에 대한 안정에 많은 노력을 기울이고 있다. 이런 상황에서 매매가격이 어떻게 결정되는지, 매매가격이 전세가격에 얼마만큼 영향을 주는지, 혹은 반대로 전세가격이 매매가격에 얼마만큼 영향을 주는지에 대해서는 연구가 진행되어 왔지만 전세가격을 중점적으로 한 논의는 거의 없었던 것이 사실이다.
따라서 본 논문은 주택매매시장과 주택임대차시장 그리고 주택금융시장의 영역에 모두 걸쳐져 있는 전세의 역할과 특성을 고려하여 전세가격에 영향을 미치는 요인들을 이 세 가지 시장의 변수들에서 찾고, 매매가격과 괴리를 가지는 원인에 대한 이론적 모형을 제시하고 이론적 모형이 현실에 부합하는지 실증분석을 시행하였다.
입지적, 물리적, 공간적으로 같은 주택에 대해서 동일한 주거서비스를 제공하는 전세가격과 주택매매가격 간에 왜 차이가 발생하는가에서 논의가 출발한다. 실질적으로 우리나라는 거의 대부분의 지역에서 지속적으로 주택매매가격에 비해 전세가격이 낮은 수준을 유지해오고 있다. 전세가격이 이렇게 주택매매가격에 비해 낮게 형성된 원인을 첫째, 주택가격기대상승률에서 찾았다. 주택은 주택매매시장에서 주거서비스를 제공하는 소비재일 뿐 아니라, 투자재로서의 자본이득을 얻기 위한 수단으로 오랜 기간 활용되어 왔다. 다음으로는 주택임대차시장과 주택금융시장에서의 전세의 기능에 대해서 주목했다. 제도권주택금융시장의 부재로 인해 전세는 비(非)제도권금융으로서의 역할을 해오고 있었다. 따라서 사(私)금융시장에서 결정되는 월세이율()과 주택담보대출금리()의 차이인 t-r spread 와 대출규제가 또한 전세가격에 영향을 미칠 것이라 판단하였다.
분석결과 전세가격은 주택매매가격의 기대상승률이 하락할수록 상승하여 주택매매가격에 접근하는 경향을 뚜렷하게 보였다. 이러한 방향성은 전국, 서울, 서울 강남, 서울 강북, 수도권에서 모두 유의하게 나타났다. 주택임대차시장에서 사채금리 역할을 하는 월세이율과 제도권주택금융시장의 대출이자율의 차이인 t-r spread 에 대해서 전세가격은 대체적으로 시세 결정 요인 양(+)으로 유의하게 나타났고, 대출규제더미변수에 대해서도 광역시를 제외한 거의 대부분의 지역들에서 대체적으로 음(-)으로 유의하게 나타났다.
이러한 논의는 최근 주택매매가격 상승률이 정체되어 있고 예금은행 등 제도권주택금융이 발달하고 있는 현재 상황에서, 전세가격 급등과 전세난이 발생하고 있는 것이 자연스러운 현상임을 확인할 수 있다.
Abstract
Analysis of
Jeonse Price
Determinants

Sejung Park
School of Economics
The Graduate School
Seoul National University

제주대학교 Repository

Alternative Title Dynamic Analysis on the Influence of Price Determining Factors on Apartment Price Abstract 본 연구는 가격결정요인이 아파트 가격에 미치는 영향력의 추이를 분석함으로써 미래에 어떠한 요인들이 아파트 가격에 더 큰 영향력을 미치는지 추정해 보고자 하였다. 건설회사가 아파트를 공급할 때 기존에는 천편일률적으로 찍어내기식 공급을 해 왔다면 이제는 각 지역별 특성에 맞도록 공급하는 것이 필요한데, 본 연구가 여기에 일조할 수 있을 것이다. 또한 지자체에서 주택보급 관련 지방정책을 제정하는 데에도 도움이 될 것이다.
연구의 범위는 2002년부터 2009년까지 제주시 일도동, 이도2동, 노형동의 택지개발지구 반경 1㎞ 이내 지역의 아파트 중에 총 37단지 636세대를 대상으로 하였다.
제1장에서는 연구의 배경 및 목적, 연구의 범위 및 방법을, 제2장에서는 주택시장 현황 및 아파트 가격 동향을 살펴보았다. 제3장에서는 아파트 가격결정요인과 관련한 선행연구와 지역시장 및 아파트 가격결정요인의 동태분석과 관련한 선행연구를 검토하였고, 제4장에서는 변수를 선정하여 헤도닉 가격 모형을 설정한 후 변수를 선택하였고, 제5장에서는 변수 간의 상관관계를 분석한 후 헤도닉 가격 모형을 추정하여 가격결정요인의 동태분석을 실시하였다. 제6장 결론에서는 본 연구의 분석 결과 및 요약, 연구의 한계 및 정책제언에 대해 언급하였다.
연구 방법으로는, 먼저 아파트 매매가격을 종속변수로 하여 총 50개의 설명변수를 선정하였다. 다음으로 헤도닉 가격 모형을 설정한 후 이중로그함수로 변환하여 9개의 설명변수를 선택하였다. 변수 간의 상관관계를 파악하기 위해 SPSS 19 프로그램을 사용하여 이변량 상관계수 분석법으로 피어슨 검정을 실시하였다. 또한 변수 간의 강한 상관관계가 존재할 경우 다중공선성이 발생할 수 있는데, 이를 판별하기 위해 분산팽창인자로 검정하였다. 본 연구의 모든 변수들에서 VIF가 10 미만의 값을 가지므로 변수로 채택하였다.
연구의 변수로는 물리적 특성에 평형, 평형별 세대수, 욕실 수, 경과연수, 대형 여부, 도시가스 사용 여부, 브랜드 가치를, 입지 특성에 학원 수를, 환경 특성에 한라산 조망 여부를 선정하였다. 헤도닉 모형을 추정한 결과 이와 같은 변수들의 조정결정계수가 모두 95% 이상으로 설명력이 높았다.
연구 결과, 가격결정요인이 아파트 가격에 미치는 영향력 변화의 크기인 계수값 변화율은 경과연수가 18%포인트로 가장 컸으며, 대형 여부, 욕실 수, 학원 수, 브랜드 가치, 도시가스 사용 여부, 평형별 세대수, 한라산 조망 순으로 나타났다.
이를 세부적으로 살펴보면 첫째, 제주시에서 한라산 조망이 아파트 가격에 미치는 영향력은 약 2.2%포인트로 미약하였다. 이는 제주시의 도시구조가 한라산을 중심으로 바다를 향해 급격한 경사를 이루는 구조이기 때문이다.
둘째, 평형별 세대수, 도시가스 사용 여부, 학원 수가 아파트 가격에 미치는 영향력은 각각 3.4%포인트, 7.1%포인트, 8.7%포인트로, 점차 커지고 있는 것으로 나타났다. 이는 단지형 아파트 내에 초등학교가 가까운 위치에 입지함으로써 구매자들의 선호도가 높아지고, 따라서 근린생활시설이 집중되고 있음을 보여준다.
셋째, 대형 여부, 욕실 수가 아파트 가격에 미치는 영향력은 각각 10.5%포인트, 9.3%포인트로, 높게 나타났다. 이는 제주 지역 아파트 공급에 있어 중대형 평형이 주를 이루고, 수요 시세 결정 요인 또한 중대형을 선호하고 있음을 시사한다.
넷째, 경과연수가 아파트 가격에 미치는 영향력은 2002년에 -0.430에서 2009년에 -0.250으로 변화하였다. 이를 통해 제주시 아파트 시장은 경과연수가 오래된 아파트에 대한 안정된 선호가 있음을 알 수 있다.
다섯째, 브랜드 가치가 아파트 가격에 미치는 영향력은 약 8.3%포인트 상승하였다. 이는 최근 들어 제주시 아파트 시장에도 브랜드 가치의 영향력이 커지고 있음을 나타낸다.
This study purposed to examine what factors will have a higher influence on apartment price in the future by analyzing trends in the influence of price determining factors on apartment price. In the past, constructors churned out stereotyped apartments, but from now on they should supply apartments fittingly to the characteristics of each region. This study may be helpful to meet such a requirement. Moreover, it may be useful for local self‐governing bodies to make 시세 결정 요인 local policies related to housing supply.
The scope of this study was 636 households at 37 complexes among apartments within a 1km radius from the housing development 시세 결정 요인 districts at Ildo dong, Ido 2 dong and Nohyeong dong in Jeju City constructed during the period from 2002 to 2009.
Chapter Ⅰ presented the background, objectives, scope and methods of research, and Chapter Ⅱ examined the current state of the housing market and the trends of apartment price. Chapter Ⅲ reviewed previous studies related to factors determining apartment price, and those related to the dynamic analysis of factors influencing local markets and apartment price. Chapter Ⅳ selected variables and formulated a hedonic price model, and then chose variables, and Chapter Ⅴ analyzed correlations among the variables, and performed dynamic analysis on price determining factors by estimating the hedonic price model. Chapter Ⅵ Conclusions mentioned the results and summaries of analyses in this study, the limitations of this study, and policy suggestions.
As to research methodology, we used actual apartment price as a dependent variable, and selected a total of 50 explanatory variables. Then, we formulated a hedonic price model and then, by converting the model into a double log function, chose 9 explanatory variables. The correlations among the variables were determined by Pearson's test through bivariate correlation analysis using SPSS 19. If there are cases in which the correlation between two variables is strong, there may be multicollinearity. This was tested with variance inflation factor (VIF). As all the variables used in this study had VIF less than 10, they were adopted as effective 시세 결정 요인 variables.
The variables chosen in this study were size, the number of households by size, the number of bathrooms, building age, oversize, the use of city gas, and brand value as physical characteristics, the number of schools as a location characteristic, and view to Mt. Halla as an environmental characteristic. When the hedonic model was estimated, the adjusted coefficient of determination of all these variables was over 95%, showing high explanatory power.
According to the results of this study, the rate of change in the factor, which is the size of change in the influence of a price determining factor on apartment price, based on year 2002 was largest as 18% point in building age, which was followed by oversize, the number of bathrooms, the number of schools, brand value, the use of city gas, the number of households by size, and view to Mt. Halla.
Specifically, first, the influence of view to Mt. Halla on apartment price in Jeju City was weak as around 2.2% point. This is because Jeju City has an urban structure going down steeply away from Mt. Halla toward the sea.
Second, the influences of the number of households by size, the use of city gas, and the number of schools on apartment price were, respectively, 3.4% point, 7.1% point and 8.7% point. This suggests that buyers' preference for complex type apartments is high because elementary schools are located within such complexes and, as a result, neighborhood living facilities are concentrated on such areas.
Third, the influences of oversize and the number of bathrooms on apartment price were, respectively, 10.5% point and 9.3% point. This suggests that most of apartments supplied in the Jeju area are of medium or large size and buyers also prefer medium or large size apartments.
Fourth, the influence of building age on apartment price was changed from ‐-0.430 in 2002 to -0.250 in 2009. This shows that there is a stable demand for old apartments in the apartment market of Jeju City.
Fifth, the influence of brand value on apartment price increased to around 8.3% point. This indicates that the influence of brand value is increasing recently in the apartment market of Jeju City. Author(s) 송종철 Issued Date 2011 Awarded Date 2011. 8 Type Dissertation URI http://dcoll.jejunu.ac.kr/jsp/common/DcLoOrgPer.jsp?sItemId=000000005456

Alternative Author(s) 시세 결정 요인 Song, Jong-Chul Affiliation 제주대학교 Department 경영대학원 부동산경제학과 Advisor 정수연 Table Of Contents I. 서 론 1
1. 연구의 배경 및 목적 1
2. 연구의 범위 및 방법 2

II. 주택시장 현황 및 아파트 가격 동향 3
1. 주택시장 현황 3
1) 주택건설 및 유형별 주택 현황 3
2) 제주시 주택시장 현황 9
3) 미분양 현황 13
2. 아파트 가격 동향 20
1) 지역별 주택가격 동향 20
2) 지역별 아파트 가격 동향 22
3) 아파트 매매․전세가격 비교 현황 26
4) 아파트 규모별 가격 동향 28
5) 제주시 아파트 가격 동향 30

III. 선행연구 검토 35
1. 아파트 가격결정요인에 관련된 선행연구 검토 35
1) 물리적 요인 36
2) 입지 요인 37
3) 환경 요인 38
2. 지역시장에 관련된 선행연구 검토 43
3. 아파트 가격결정요인의 동태분석(動態分析)에 관련된 선행연구 검토 45
4. 제주시 아파트 특성 46
1) 지역별 아파트 현황 46
2) 규모별 아파트 현황 56
3) 층수별 아파트 현황 57
4) 건축연수별 아파트 현황 59

IV. 분석 모형 및 분석 자료 62 시세 결정 요인
1. 특성가격함수 62
2. 헤도닉 가격 모형(Hedonic Price Model) 63
1) 변수 선정 63
2) 모형 설정 63
3. 분석 대상 및 변수 자료 선정 65
1) 분석 대상 선정 65
2) 변수 자료 선정 68
3) 변수 선택 74

V. 제주시 아파트 가격결정요인의 동태분석(動態分析) 76
1. 기초통계량 76
2. 상관관계 분석 79
3. 가격결정요인의 영향력과 동태분석(動態分析) 81
1) 가격결정요인의 영향력 81
2) 가격결정요인의 동태분석 88

VI. 결 론 96
1. 분석 결과 및 요약 96
2. 연구의 한계 및 정책제언 98

101
105
108
[부록 1] 연도별 기초통계량 추정 결과 : 2002~2009년 109
[부록 2] 연도별 상관관계 분석 추정 결과 : 2002~2008년 113
[부록 3] 지역별 신주택보급률 120 Degree Master Publisher 제주대학교 경영대학원 Citation 송종철. (2011). 가격결정요인이 아파트 가격에 미치는 영향력에 대한 동태분석 Appears in Collections: Graduate School of Business Administration > Real Estate Economics

  • 공개 구분 공개

가격결정요인이 아파트 가격에 미치는 영향력에 대한 동태분석.pdf 기타 데이터 / 3.76 MB / Adobe PDF

DBpia

비밀번호를 변경하신 지 90일 이상 지났습니다.
개인정보 보호를 위해 비밀번호를 변경해 주세요.

비밀번호를 변경하신 지 90일 이상 지났습니다.
개인정보 보호를 위해 비밀번호를 변경해 주세요.

간편 교외 인증 이벤트 응모

발행기관의 요청으로 개인이 구매하실 수 없습니다.

초록·키워드 목차 오류제보하기

본 연구는 안전자산에서 대체투자자산으로 그 역할이 변화한 금의 가격 결정요인에 대한 분석을 실시했다. 분석결과 금이 안전자산 역할을 한 시기에는 전통적 요인인 미 달러화와 금 선물포지션이 금 가격에 영향을 미치는 요인으로 나타났다. 하지만 금이 대체투자로 역할 전환을 한 시기에는 금 선물포지션과 함께 Gold ETF가 새로운 금 가격 결정요인으로 드러났다. 특히 글로벌 금융위기 이후에는 Gold ETF의 역할이 더욱 향상되어 금 가격 결정요인의 주요변수로 자리잡은 반면 금 선물포지션은 관련이 없는 것으로 밝혀졌다. 또한 Gold ETF와 금 가격과의 동적관계를 살펴본 결과 Gold ETF는 금 가격에 한 달 선행하여 영향을 미치는 것으로 조사됐다. 금 가격 결정의 핵심요인으로 부상한 Gold ETF의 특징에 대한 추가분석 결과, Gold ETF 수요는 주가 및 금선물 포지션과 역관계를 보이는 것으로 나타났다. 이는 주가가 하락할 때 Gold ETF 수요는 증가함으로써 주식에 대한 대체자산 역할을 수행하고 시세 결정 요인 있음을 보여주는 결과이다. 또한 안전자산 역할을 하는 금 선물 포지션과도 역관계를 보임으로써 Gold ETF가 확실한 대체자산임을 방증한다고 결론지을 수 있다. #대체투자자산 #안전자산 #금 가격 #금 선물포지션 #Gold ETF #Alternative Investment Asset #Safe Haven #Gold ETF #Gold Price #Gold Futures Position

시세 결정 요인

다운로드, 열람은 기관인증 후에 가능합니다.

(구독기관 내 IP 이용 / 대학도서관 홈페이지 통해 접속)

개인로그인

개인회원 서비스 이용(알림서비스, 보관함 등)

닫기

네이버 아이디로 로그인

개인회원가입으로 더욱 편리하게 이용하세요. 개인 회원가입

아이디/비밀번호를 잊으셨나요? 아이디 찾기 비밀번호 찾기

논문 상세보기

KCI등재

농지의 가격결정 요인에 관한 연구

Determinants of Farmland Prices in Korea

  • 발행기관 : 한국부동산연구원
  • 간행물 : 부동산연구 29권2호
  • 간행물구분 : 연속간행물
  • 발행년월 : 2019년 06월
  • 페이지 : 53-68(16pages)

부동산연구

키워드 보기

초록 보기

UCI(KEPA)

간행물정보

  • KISS주제분류 : 사회과학분야 > 경제학
  • 국내등재 : KCI등재
  • 해외등재 :
  • 간기 : 계간
  • ISSN(Print) : 2092-5395
  • ISSN(Online) : 2733-8339
  • 자료구분 : 학술지
  • 간행물구분 : 연속간행물
  • 수록범위 : 1991-2020
  • 수록 논문수 : 604
저작권 안내

한국학술정보㈜의 모든 시세 결정 요인 학술 자료는 각 학회 및 기관과 저작권 계약을 통해 제공하고 있습니다.

이에 본 자료를 상업적 이용, 무단 배포 등 불법적으로 이용할 시에는 저작권법 및 관계법령에 따른 책임을 질 수 있습니다.

권호별 보기

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

KCI등재

발행기관 최신논문
자료제공: 네이버학술정보
발행기관 최신논문
자료제공: 네이버학술정보

KISS 콘텐츠를 사전허가 없이 무단으로 크롤링 및 복제, 배포할 경우 민형사상 책임을 물을 수 있습니다.

사업자등록번호 : 111-81-26181 통신판매업신고 : 파주-1250호 개인정보관리책임자 : 조동범

Copyright KISS. All rights reserved.

닫기

메인페이지로

Data Report

국가지식⋅
공공저작물

마이페이지

닫기

• 간행물: 문화·미디어·엔터테인먼트 법(구 문화산업과 법) 11권1호

권호 다운로드시 해당 논문을 포함한 권호 전체 논문이 다운로드됩니다.
(40개 이상일 경우 1~40개까지)

내가 찾은 최근 검색어

최근 열람 자료

맞춤 논문

내 보관함
공유한 보관함

닫기

닫기

최근 검색어 저장

마이페이지 > 나의 검색 히스토리에 저장되었습니다.

닫기

최근 열람 자료 저장

닫기

메인페이지로

Data Report

국가지식⋅
공공저작물

마이페이지

닫기

원문 보기 안내

원문파일이 존재하지 않거나 준비 중입니다.

본 자료는 원문파일이 존재하지 않거나 서비스를 위한 준비 중입니다.
빠른 시일 내에 서비스할 수 있도록 노력하겠습니다.

관련문의사항은 [email protected] 으로 연락주시기 바랍니다.

원문을 볼 권한이 없습니다.

KISS에서 서비스 중인 학술자료는 ㈜한국학술정보와 구독계약을 맺은 기관에
소속이신 분들만 이용이 가능하십니다.

구독기관 확인 및 문의
- 소속된 대학도서관에 확인 / 소속된 기관의 자료담당부서
- KISS 고객센터: [email protected]

구독기관의 교외접속방법
- 대학도서관홈페이지 로그인 후에 도서관 내 메뉴를 통해 접속
- 안내: KISS 고객센터 FAQ

구독기관에 속해 있지 않은 경우, 아래사이트에서 구매 가능합니다.

해당 자료는 원문이 제공되지 않습니다.

해당 자료는 발행기관과의 계약 만료, 혹은 저자 요청 등의 이유로 원문이 제공되지
않고 서지정보만 제공되고 있습니다.
관련 상세문의는 고객센터를 이용해 주시기 바랍니다.


0 개 댓글

답장을 남겨주세요