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마지막 업데이트: 2022년 2월 17일 | 0개 댓글
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[보상/재건축] 중개물건 소개 후, 중개사를 배제하고 직거래한 경우 중개수수료는?

중개물건 소개 후, 중개사를 배제하고 직거래한 경우 중개수수료는?
법무법인 강산 김은유 변호사

서론

공인중개사(이하 ‘중개사’라고만 함)가 아파트 등 중개를 의뢰받고 물건을 소개하고 일정 부분 계약조건까지 협의하였는데, 매매나 임대차 당사자들이 중개수수료를 절약할 목적으로 중개사를 배제하고 직접 계약을 체결하거나, 다른 중개사에게 위임하는 경우가 많이 벌어지고 있는바, 이러한 경우에 배제된 중개사는 그 중개수수료를 청구할 수 있는지가 문제된다.

2. 부동산중개계약 성립

부동산중개계약은 중개의뢰인이 중개업자에게 중개대상물에 관하여 매매, 교환, 임대차 기타 권리의 득실·변경에 관한 계약체결을 위한 소개·주선을 의뢰하고 중개완성에 대하여 보수를 지급할 것을 약정하는 것으로서 이는 원칙적으로 중개의뢰자가 중개업자에게 중개대상물건의 중개를 의뢰하고 중개업자가 이를 승낙하는 때에 비로소 성립하며, 부동산 중개계약의 체결은 명시적 또는 묵시적으로도 가능하고 구두이든 서면이든 그 형식여부를 불문한다.
따라서 중개계약은 중개사와 의뢰자간 사이에 중개계약이 서면으로 체결되었든 아직 구두로만 이루어진 상태이든 불문하고, 의뢰자가 물건의 중개를 의뢰하고 중개사가 이를 승낙하면 성립한다. 즉, 중개계약이 꼭 서면으로 체결되어야만 하는 것은 아니라는 것이다.
예를 들어 중개사가 의뢰인으로부터 물건을 찾아달라는 말을 듣고 건물에 관한 자료를 교부하고, 중개사가 같이 현장을 방문하여, 상대방과 미팅을 주선하였다면, 그 순간 이미 중개계약이 구두로 성립하였다고 볼 여지가 있다는 것이다. 물론 의뢰인이 명확하게 서면에 의한 중개계약만 인정하겠다고 의사표시를 한 경우는 예외이다.

3. 중개 수수료 청구 발생 여부

중개료 청구권은 매매나 임대차가 중개인의 손을 거쳐 성립됨을 조건으로 발생하므로, 중개행위로 매매나 임대차가 성립되지 아니한 이상 중개인이 중개의 노력을 하였더라도 그 노력의 비율에 상당한 보수를 청구할 수 없다( 대법원 1956. 4. 12. 선고 4289민상81 판결 참조). 다만 부동산중개업자의 중개행위로 인하여 계약이 거의 성사단계에 이르렀으나 중개의뢰인과 상대방이 중개수수료를 면할 목적으로 부동산중개업자를 배제한 채 직접 계약을 체결하거나, 부동산중개업자가 계약성립에 결정적인 역할을 하였음에도 그의 책임 없는 사유로 중개행위가 중단되어 부동산중개업자가 최종적인 계약서 작성에 관여하지 못하였다는 등의 특별한 사정이 있는 경우에는 민법 제686조 제3항, 상법 제61조의 각 취지와 신의성실의 원칙에 등에 비추어 부동산중개업자는 중개의뢰인에 대하여 이미 이루어진 중개행위의 정도에 상응하는 중개수수료를 청구할 수 있다( 부산지방법원 1987. 9. 24. 선고 87나516 판결, 울산지방법원 2013. 11. 27. 선고 2013나2146 판결, 청주지방법원 2013. 2. 1. 선고 2012가단19055 판결 참고).

따라서 중개사로서는 자신이 결정적인 역할을 하였고, 자신의 책임 없는 사유로 중개가 중단되었다는 점을 입증하면 중개수수료 청구소송에서 승소할 수 있는 것이다. 그러므로 중개사로서는 서면에 의한 중개계약이 체결되지 않고 중개를 하는 경우는 물론 서면에 의한 중개계약이 체결된 경우라고 하더라도 자신이 결정적인 역할을 하였다는 점을 입증할 수 있는 증거를 만들어 놓도록 노력할 필요가 있다. 예를 들어 업무일지를 쓰거나 통화나 이메일 자료, 중개인 소개 녹취자료( 참고로 자신의 대화를 상대방의 승낙 없이 녹음하는 것은 아무런 죄도 성립하지 않는다), 증인 등 모든 가능한 증거수단을 마련하여 두는 것이 좋다.

한편 예를 들어 재단법인 소유의 물건을 매매하는 것으로 관계당국의 허가가 있어야만 매매가 성립하는 경우에 있어서, 중개사가 중개 외에 그 허가를 받는 업무까지 수행하여야 비용을 청구할 수 있는지가 문제된다. 사견은 매매계약의 성립을 위하여 중개대상물을 소개하고 거래에 있어 유의하여야 할 법령 등에 따른 제한에 관하여 설명하여 주며 양당사자를 매개하여 주는 업무 외에 매매계약의 이행을 위하여 동의를 얻거나 승인을 얻는 절차까지 직접 수행하는 것이 중개업무에 포함된다고 볼 수 없다고 본다. 다만 의뢰인과 중개사가 허가나 승인 업무를 중개계약에 포함시키기로 하였을 경우에는 예외이다. 따라서 이러한 경우는 중개계약에서 명확히 허가나 승인 업무를 포함할 지를 결정해 두는 것이 의뢰인이나 중개사나 분쟁예방을 위해서 필요하다.

4. 수수료 액수

나아가 그 보수액은 당초 약정액(그 정함이 없는 경우에는 조례상의 중개료 한도액)과 중개인이 중개에 소요한 시간 및 그 노력의 정도, 계약의 성립으로 중개의뢰자가 얻게 된 이익 등의 제반사정을 참작하여 정할 것이다( 부산지방법원 1987. 9. 24. 선고 87나516 판결).
따라서 수수료 액수는 중개사의 노력정도에 따라 재판에서 결국 판사가 정할 것이다. 하급심 판례를 보면 50%를 인정한 사례가 많이 발견된다.

5. 결론

정당한 중개행위를 하였는데도 불구하고, 의뢰인의 배신행위로 중개수수료를 받지 중개인 소개 못하는 경우, 특히 아직 중개계약를 서면으로 체결하지 못하였다고 하더라도(실무적으로 서면으로 중개계약을 체결하지 않는 경우도 많다), 위와 같은 점을 입증하면 수수료 소송에서 승소할 가능성이 중개인 소개 있다는 점을 염두에 두고 평소에 업무를 처리하는 것이 타당하다. 또한 의뢰인 입장이라면 일단 중개사에게 일을 시켰으면 그 중개사에게 계약을 맡기는 것이 타당하고, 만일 계약서를 쓰지 않으면 중개수수료를 지급하지 않을 의사라면 이 점을 미리 중개사에게 명확하게 피력하는 것이 좋다.

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중개인 소개

많은 사람들이 부동산을 직접 사고팔지 않고 중개사무소를 찾는 이유는 단지 좋은 물건을 소개받기 위한 것이 아니다 . 직거래를 했다가는 문제가 발생할 수도 있기 때문에 비용이 들더라도 공인중개사의 조력을 받는 것이다 . 중개업자는 단순히 물건을 소개하는 것에서 그치는 것이 아니라 , 거래가 하자 없이 중개인 소개 안전하게 성사되도록 지원할 법적 의무 가 있다 . 만 .

이처럼 중개는 단순한 소개가 아니라 거래당사자들의 부동산 거래에 대한 지원 활동 을 의미한다 . 거래란 매매 , 임대차와 같이 권리의 득실변경에 관한 행위를 말하므로 , 부동산 중개를 좀더 정확히 말하면 부동산 등 중개대상물에 대하여 매매 임대차 등 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선 또는 지원하는 모든 활동 을 말한다 ( 공인중개사법 제 2 조 제 1 호 ).

공인중개사법 제 2 조 ( 정의 ) 이 법에서 사용하는 용어의 정의는 다음과 같다 .

1. ‘ 중개 ’ 라 함은 제 3 조의 규정에 의한 중개대상물에 대하여 거래 당사자 간의 매매 , 교환 , 임대차 그 밖의 권리의 득실변경에 관한 행위를 알선하는 것을 말한다 .

중개행위는 거래당사자의 거래를 알선 , 지원하여주는 사실행위 로서 광고 , 중개 계약 체결 , 물건의 조사 확인 , 거래계약 체결 등이 포함된다 . 다만 , 거래 대금의 지급 , 건물의 명도 , 등기서류의 인도행위 등은 거래계약의 이행행위 이므로 중개행위에 해당하지 않는다 .

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부동산 중개인, 집 소개해주다 성폭행 당해

여성 부동산 중개인이 남성 고객에게 집을 소개해 주다가 성폭행을 당했다며 경찰에 신고했다.

LA카운티 셰리프국 성범죄 수사과에 따르면 사건은 지난달 30일 발렌시아의 노스 피에트로 드라이브에 있는 한 주택에서 벌어졌다.

샌타클라리타의 여성 부동산 중개인은 남성 고객에게 집을 소개해줬고, 남성은 집이 마음에 든다며 구두로 계약을 약속했다. 남성은 계약을 자축하는 의미에서 여성 중개인과 가볍게 술을 마신 것으로 전해졌다.

셰리프국의 셰브라이언 허드슨 서전트는 본지와의 통화에서 "피해 여성은 남성이 술에 약을 탔다고 주장하고 있다. 술을 마신 뒤 정신을 차리지 못할 정도로 취했고, 성폭행을 당했다고 진술했다"고 전했다. 셰리프국은 용의자를 체포해 조사를 벌이고 있다. 용의자는 셰리프국에 성폭행 사실을 전면 부인하고 있는 것으로 알려졌다.

허드슨 서전트는 "사실 관계를 파악 중이기 때문에 용의자, 피해자의 신원을 공개할 수 없다"고 밝혔다.

한편 남가주 부동산중개사협회의 낸리 루레얀 대표는 사건을 계기로 "중개업자가 집을 소개해 주는 과정에서 성폭행을 당하는 일이 자주 있다. 집 소개를 할 때는 꼭 2인 이상이 손님과 동행하는 게 좋다"고 조언했다.

사진자료 다운로드 구분선사전 소개

정의

내용

보험중개인은 보통 외부에서 고객과의 직접 면담을 통하여 중개업무를 수행하기 때문에 하루 시간관리를 자신이 설정한다. 이들은 고객을 만나기 위하여 저녁이나 주말에도 일을 하는 경우가 많다.

응시자격은 보험연수원에서 소정의 보험중개인 연수과정을 이수하고 1년이 경과하지 아니한 자이거나 최근 10년 이내에 보험회사, 보험감독원, 보험개발원, 보험연수원, 생명보험협회, 손해보험협회, 화재보험협회 등에서 인보험 또는 손해보험 업무에서 5년 이상 종사한 경력이 있는 자 또는 이와 동등한 자격이 있다고 재정경제원장관이 인정하는 자이다. 시험 시행처는 보험감독원이며 1997년 5월에 제1회 손해보험중개인 자격시험을 실시하였다.

임야·택지·주택·빌딩·사무실 등 각종 부동산을 중개하고 수수료를 받는 자를 말한다. 부동산중개인은 매도인의 동의를 얻어 중개할 수 있는 부동산을 확보한 뒤 소유재산의 형태, 위치 및 가격표를 작성한다. 고객의 요구가 있으면 토지·건물이 있는 곳으로 안내하여 판매를 주선하고 매수인의 등기이전 문제를 조언한다.

이 밖에 부동산 구입으로 발생하는 각종 세금관계, 은행융자 등에 관한 지식을 알려주며 매도인과 매수인 사이에서 가격을 조절한다. 부동산중개인은 보통 사무실을 중개인 소개 가지고 있는데 팔거나 임대할 부동산을 고객에게 직접 보여주어야 하므로 밖에서 활동하는 경우가 많다.

부동산 중개업의 공신력을 높이고 중개업을 적절하게 규제함으로써 건전한 부동산 거래질서를 확립하기 중개인 소개 위해 1985년부터 공인중개사 제도를 시행하고 있다. 응시자격은 시험시행일 현재 만 20세 이상인 대한민국 국민이며 부동산학과 석사학위 소지자는 1차 시험을 면제해 준다.

시험과목은 1차시험의 경우 ① 부동산학개론(부동산감정평가론 포함), ② 민법(총칙중 법률행위, 질권을 제외한 물권법, 계약법 중 총칙, 매매, 교환, 임대차) 및 민사특별법 중 부동산중개에 관련되는 규정 등이다.

2차시험의 경우에는 ① 부동산중개업법령 및 중개실무, ② 부동산공시에 관한 법령(부동산등기법, 지적법) 및 부동산관련세법, ③ 부동산 공법(국토이용관리법, 도시계획법, 건축법, 토지구획정리사업법, 도시재개발법, 주택건설촉진법, 산림법) 중 부동산 중개에 관련되는 규정이 대상 과목이다.

합격점은 각 과목 40점 이상, 전체 평균 60점 이상이며 합격인원이 미달할 경우에는 각과목 40점 이상 득점자 중 고득점자순으로 선발하되 동점자는 합격 처리한다. 1996년 12월 말 현재 자격취득자는 7만 8259명이다.

수수료를 받고 고객을 위하여 공·사기관의 주식과 채권을 매매, 거래하는 자를 말한다. 증권중개인은 고객에게 주식·채권에 관한 정보를 제공하고 이율이나 전망에 관하여 설명한다. 고객의 주문이 있으면 증권을 매매하고 경우에 따라서는 투자계획이나 증권보유의 변경조처에 관하여 고객에게 조언한다.

증권투자상담사는 1종과 2종으로 나뉘는데 취득방법은 1종의 경우 2종 자격을 소지한 자로서 한국증권업협회 산하 한국증권연수원에서 소정의 과정을 이수하고 자격시험에 합격한 자여야 한다. 주요과목으로는 선물·옵션시장개론, 중개인 소개 선물거래의 기술적 분석, 선물거래 가격결정이론, 선물거래투자전략, 옵션거래투자전략, 선물거래실무규약 등이 있다.

2종 자격의 경우엔 증권회사에 1년 이상 근무하고 있는 자로서 한국증권연수원에서 실시하는 자격시험에 합격한 자이거나 증권관계기관의 과장급 이상으로 5년 이상 근무한 자이어야 한다. 주요 과목으로는 증권시장, 증권거래법, 증관위 규정, 경기전망 및 예측, 채권시장, 금융상품 비교분석 등이 있다.

증권투자상담사는 업종의 성격상 경영학·경제학·법학 등에 관한 전문지식이 요구된다. 1997년 5월 말 현재 자격취득 등록자 수는 1종 380명, 2종 2,662명으로 총 3,042명이다.

우리말에 거간꾼이라는 말이 있는데 이는 ‘사이에 들어 흥정을 붙이는 사람’, 즉 오늘날의 중개인을 말한다. 거간꾼은 오늘날의 중개인처럼 분야에 따라 자신의 업무를 수행한 것이 아니고 흥정이 있는 곳에는 어디서나 중개인 역할을 하였다.

광복 이후에는 ‘브로커’라 하여 중개업무를 수행하는 자들이 나타났는데, 일반적으로 일정한 직업이 없이 부정기적으로 매매 등을 알선하는 일을 하였다. 오늘날에는 업무가 분화되고 각기 전문성이 요구됨에 따라 세분되고 그 자격 요건도 점차 까다로워지고 있다.

중개인은 일반적으로 학력 및 연령제한이 없다. 그러나 자신의 업무에 대한 경력이 많은 사람일수록 유리하다. 또, 성격면에서 적극성·자신감·자기절제능력이 있어야 하며 능동적으로 일할 수 있는 태도나 효과적인 대화술이 필요하다.

일반적으로 중개인은 수입이 일정하지 않으며 그 차이가 심하다. 중개인으로 취업하는 것은 비교적 쉽지만 성공하기 위하여는 자신의 능력과 전문성을 적극적으로 넓혀나가는 자세가 필요하다. 관련기관으로는 행정안전부 지방행정국 지도과, 각 보험대리점, 대한증권업협회가 있다.중개인 소개

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