NPL투자

마지막 업데이트: 2022년 7월 12일 | 0개 댓글
  • 네이버 블로그 공유하기
  • 네이버 밴드에 공유하기
  • 페이스북 공유하기
  • 트위터 공유하기
  • 카카오스토리 공유하기
▲ 소딧 장동혁 대표

NPL투자

오늘은 NPL 채권 투자에 대해 알아보도록 하겠습니다. 실제로 경매 에다가 NPL 채권을 더 하면 상당한 수익을 낼 수 있는데 이것이 도대체 무엇인지 한번 알아보도록 하겠습니다. 요즘같은 저금리시대에 부동산은 규제되어 부동산 투자가 힘든 상황에서 유동성 투자로 좋은 상품중 하나입니다.

사전지식으로 부동산 경매 책이나 NPL 책을 하나 정도 읽는다면 상당한 도움이 되지 않을까 생각이 듭니다. 그러면 NPL 개념 및 장점 그리고 경매와에 대한 관계에 대한 얘기를 해보도록 하겠습니다.

NPL의 개념과 장 점

NPL은 다른 말로 부실채권입니다. 약자는 Non Performing Loan의 뜻입니다. 은행이 돈을 빌려주었는데 원금 이자를 3개월 넘게 못받고 있으면 이게 부실채권이 되는 것입니다.

그리고 이걸 살 수가 있는건데 여기에는 담보가 있는게 있고 없는게 있습니다.

우리가 다룰 담보부 NPL은 보통 부동산을 담보로했는데 3개월 이상 된 채권입니다.

무담보부 NPL은 신용과 같이 담보가 없는건데 당연히 채권 가격이 훨씬 쌀겁니다.

법원의 경매는 시간도 인력도 너무 많이 필요하기 때문에 현금까지의 유동성이 부족해지기에 금융기관 입장에서는 큰 손해만 없으면 이 채권을 자산유동화회사로 매각합니다.

주로 NPL투자자들인 자산회사나 저축은행과 같은 회사들이 채권을 매입해서 이걸 또 투자자에게 파는 형식입니다. 그러면 특히 담보부 NPL투자 부동산 NPL투자자들은 이 채권을 싸게 사서 경매로 팔아넘긴 이후에 수익을 얻는 것입니다.

투자자들은 보통 리스크를 대비해서 20~30%까지 높은 금액으로 채권을 돌려받게 될 수 있는 것입니다. 보통 담보부 NPL의 경우에는 투자를 하더라도 부실률이 높지 NPL투자 않은 편입니다.

당연히 NPL 투자 해서 돈을 벌고 싶은 분들이 많을거라고 생각합니다. 그리고 굉장히 끌리는 것이기도 하구요.

하지만 NPL 부실채권 투자는 최종적으로 수익을 내는 시장이 경매시장이다 보니까 경매를 모르고서는 NPL투자를 잘 할 수 없다라는 점을 미리 유념하시기 바라겠습니다 .

NPL투자과정은 다음 8단계정도로 이루어집니다

1. 물건검색 2. NPL매입타진 3.현장분석 4.권리분석 5.배당분석 6.NPL매입 7. 낙찰 or 방어입찰 8. 명도나 배당

먼저 우리가 NPL 물건을 검색합니다. 이를테면 뭐 유한코나 대신에이엠씨 무료 사이트가 있고요. 유료 경매정보사이트 있습니다. 이런곳에서 물건을 검색합니다. 그리고 NPL 물건 매입을 타 진합 니다.

그런데 이런 AMC사이트에서 팔겠다고 하면 현장 부탁합니다. 그리고 권리분석 합니다. 그리고 배당분석 합니다. 그 NPL을 협상해서 매입을 하게 됩니다. 그 다음에 우리는 낙찰 받을 수도 있고 그렇지 않으면 방어입찰로 배당받을 수도 있습니다.

결론적으로 낙찰받고 명도 할 거냐? 아니면 배당을 받을 거냐는 본인의 투자성향에 따라서 달라지게 될 거 같습니다.

무엇보다도 중요한 것은 얼마만큼 좋은 N PL 근저당권 사고파는 일에서 얼마만큼 좋은 기회를 싸게 사는 것이 가장 큰 핵심 입니다.

NPL을 잘 하려면 어떤것을 알아야할까요 ? 먼저 NPL 관련 사이트를 자주 봐주면 좋을 것 같습니다.

유암코 라든지 NPL투자 뭐 대신에이엠씨 농협자산관리 이런 사이트 좀 많이 봐주시면서 지지, 굿, 스피드 이런 경매 유료 정보 싸이트에서도 NPL 물건이 많이 있다 보니 체크 해 주면 좋을 거 같습니다.

NPL이 최종적으로 경매시장에서 수익을 내다 보니까 어떤 것은 내가 인수하고 어떤것은 하지 말아야할지 분석을 할 수 있어야 합니다 .

그리고 현장 분 석이 가장 중요합니다 어떤 아파트나 토지 공장을 살때 지역분석과 물건분석을 해서 미래가치를 판단하고 적정한 가격은 얼마라는것을 예측할 수 있는 인사이트가 필요합니다.

또한 중요한 것 중에 하나가 배당분석 입니다. 내가 근저당권 3억짜리를 2억원에 사는 것입니다. 1억 원 할인해서 그러면 이것이 정말 싼 것인지 싸지 않은건지 배당을 모르고서는 알 수 없습니다.

경매절차로서는 내가 나중에 NPL을사서 낙찰을 받는다고 하면 채권상계, 배당과 관련된 여러 가지 것들을 잘 알아야만 합니다 .

그리고 인수로 산다면 또 채무인수 허 가 이런 것들에 대한 절차를 잘 알아야 될 거 같고, 직접도 입찰해서 낙찰 받아야 되는 거니까 입찰 절차도 잘 알아야만 합니다.

NPL 마지막으로는 가격협상을 해서 싸게 잘 사야 된다고 하는 점을 여러분들이 꼭 안아 주시길 바라겠습니다.

결국 부동산 경매를 어느정도 아시는 분들은 부동산 경매시장을 넘어서 NPL이라는 부실채권 시장에도 많이 뛰어들고 계십니다.

한번 이곳저곳 NPL사이트에 들어가보셔서 정보를 확인하시다보면 결국 부동산 경매 + NPL로 일반 부동산 경매만 하는것보다 더 큰 수익을 낼 수 있습니다.

블로그내 링크에 다양한 부동산정보들이 있으니 한번 확인해보시고 도움이 되기를 바라겠습니다. 수익을 NPL투자 내기 위해서는 끊임없는 공부와 분석만이 살길입니다.

▲ 소딧 장동혁 대표

◆부동산 재테크 스타, P2P회사를 설립하다

P2P금융플랫폼 소딧은 재테크 특히 경매시장에 관심이 많은 투자자들에게 익숙한 이름인 장동혁 대표가 설립한 경매 전문 P2P대출기업이다. 2010년 APP개발사를 운영하며 경매 투자를 시작했던 장 대표는 투자금 1억원으로 월 임대료 3천만원의 수익을 내는 공격적인 투자방식으로 재테크 시장의 스타로 떠올랐다.

“저는 대학을 졸업하자마자 무역회사, 어학원, 영어유치원, SI개발사 등 다양한 사업에 도전했습니다. SI개발사를 운영하며 KBS, LG유플러스의 대표 앱을 개발했고 남는 시간에 상가 투자를 시작했는데 이것이 소위 대박이 났죠. 단순히 부업으로 접근한 것이 아닌 또 다른 사업 개념으로 적극적으로 투자를 했고 투자자들 사이에서 입소문을 타기 시작했습니다.”

13만명의 회원을 가진 국내 최대 경매 카페 ‘행복 재테크’에서 수익형 상가투자 강연자로 활동하던 그는 2015년부터 P2P대출회사 설립을 준비하며 당시 카페 운영진이었던 김현정 부대표를 영입했다. 경매 관련 경험이 풍부한 인력을 확보한 소딧은 P2P업계 최초로 NPL(부실채권) P2P상품을 출시하고 서비스 1년 만에 경매 전문 P2P플랫폼으로 자리를 잡았다.

현재 국내 부동산 P2P상품은 크게 후순위 담보대출, 선순위/후순위 건축자금대출, NPL질권대출로 구분할 수 있다. 후순위 담보대출은 현재 담보가치 안에서 대출을 해주는 방식이며 건축자금대출은 미래에 완공된 건물의 가치를 담보로 대출을 해준다. 소딧은 NPL질권대출을 전문으로 하며 NPL투자사를 NPL투자 대상으로 1순위 채권의 할인된 금액 안에서 담보대출을 해주고 있다.

“다양한 사업을 시도했던 경험이 저에겐 큰 힘이 되어주고 있습니다. 어학원과 영어유치원 등이 3년만에 망하기는 했지만 당시 여러 곳의 상가를 물색하며 상권을 볼 줄 아는 감각이 생겼죠. 경매를 처음 접하는 사람들은 막연히 어렵다고 생각하지만 권리분석은 조금만 공부하면 크게 복잡하지 않습니다. 가장 중요한 건 물건을 볼 줄 아는 감각이죠.”

대출 → 부실 → NPL → 경매 → 낙찰 → 배당 → 임대 및 매매에 이르는 부동산 전체 흐름을 실전에서 익힌 장 대표는 소딧의 모든 상품을 직접 심사하고 있다. 소딧은 현재 한 달에 총 30억원에 달하는 상품들이 출시되는데 대부분 10분만에 매진될 정도로 큰 인기를 얻고 있다.

물론 경매 낙찰가가 낮을 경우 리스크도 존재하지만 장 대표는 소딧의 경매물건들은 할인가보다 높게 낙찰받는 경우가 대부분이기 때문에 그럴 가능성은 거의 없다고 강조한다. 만약 대출자가 채무를 불이행할 경우 부실채권을 매각해 경매를 진행하고 배당금을 회수하는 방식으로 투자자를 보호하고 있다.NPL투자

◆서울대 AI교수진과 부동산 예측시스템 개발

소딧은 단순히 경매 전문 P2P대출회사를 넘어 향후 부동산 전문 대출플랫폼으로 자리잡는 것을 목표로 서울대 인공지능 분야 교수진과 함께 부동산 심사시스템을 연구 개발 중이다. 지금 나오는 부동산 경매 데이터들이 과거의 정보를 기반으로 현재의 경매 낙찰가를 예측한 정보라면 소딧은 인공지능 기술을 통해 앞으로의 낙찰가를 미리 알 수 있는 심사 알고리즘을 준비하고 있다.

“현재 서울대 교수진과 함께 인공지능을 활용해 다양한 부동산 변수를 넣고 미래의 경매 낙찰가를 예측하는 시스템을 개발 중입니다. 부동산 P2P는 신용대출과 달리 자동화된 알고리즘보다는 운영자의 경험을 바탕으로 사업이 운영되는 경우가 대부분이죠. 하지만 P2P가 핀테크 기업의 명맥을 지키기 위해서는 부동산 P2P 또한 기술 연구개발을 위해 투자를 해야 한다고 생각합니다.”

장 대표는 최근 금융당국의 P2P투자한도 제한에 대한 우려도 크지만 제도권 진출을 통해 일반 대중들이 P2P시장에 대해 긍정적인 인식을 가질 수 있길 기대하고 있다. 경매 전문 P2P대출회사인 소딧 또한 아직 일반 투자자들에 NPL 투자가 대중화되어 있지 않아 경매 전문 투자자들이 관련 시장을 리드하고 있는 상황에서 더 폭 넓은 투자자들이 소액으로도 NPL투자를 경험할 수 있길 희망하고 있다.

“P2P시장이 급속도로 성장하고 있지만 아직까지 전체 P2P투자자들은 3만명 정도에 불과합니다. 투자한도 제한으로 당장은 힘들 수 있겠지만 가이드라인 적용 후 일반 시민들에게 P2P가 제도권 금융으로 인식되면 지금의 펀드 시장처럼 또 하나의 재테크 상품이 될 수 있지 않을까요?”

우리나라 최고의 경매 전문가들이 모인 소딧, 그들은 경매에 대한 사회의 부정적인 인식을 넘어 부동산의 부실채권을 정리하는 과정에서 관련 시장을 선순환 시키는 기업으로 자리매김하겠다는 목표를 가지고 있다. 고수익의 단기 상품 중심으로 흘러가는 부동산 P2P는 핀테크 기업이 아니라는 시장의 편견도 존재한다. 그 속에서 기술개발을 통해 핀테크 기업의 명맥을 놓치지 않고 사회의 선순환을 꾀하겠다는 소딧의 NPL투자 각오는 또 다른 의미로 다가온다.

우리금융, NPL투자 전문회사 ‘우리금융F&I’공식 출범

[세계비즈=오현승 기자] 우리금융지주는 부실채권(NPL) 투자 전문회사인 ‘우리금융F&I’가 지난 7일 발기인총회를 거쳐 설립됐다고 9일 밝혔다.

우리금융F&I는 우리금융그룹의 14번째 자회사로서 지주사가 지분 100%를 보유하며, 설립자본은 2000억원이다. 우리금융은 과거 14년간(2001-2014년) 구 우리F&I를 자회사로 운영한 경험과 현재 우리종합금융의 NPL투자 관련 노하우 등을 바탕으로 우리금융F&I가 시장에 조기 정착할 수 있도록 적극 지원할 예정이다. 초대 대표이사는 지난해 12월 자회사대표이사후보추천위원회에서 추천된 최동수 우리금융 부사장이 선임됐다.

최동수 우리금융F&I 대표이사는 “초기부터 적극적인 투자전략을 구사해, 빠른 시일내 시장의 판도를 바꾸고 메이저 플레이어로 자리매김할 계획”이라며 “추후 기업구조조정사업 등으로 수익원을 다각화하는 한편, 이를 통해 국내 금융회사의 부실자산 조기 건전화 및 부실기업의 회생 지원에 기여할 것”이라고 밝혔다.

우리금융 관계자는 “우리금융F&I 설립은 코로나 이후 NPL시장 규모가 점차 확대될 것으로 예상해 전략적으로 결정된 것”이라며 “우리은행, 우리종금, 우리금융캐피탈, 우리자산신탁 등 관련 자회사들과 다방면에 걸친 시너지 창출 등 기업가치 제고 노력을 지속할 계획”이라고 말했다.

NPL투자

잠깐! 현재 Internet Explorer 8이하 버전을 이용중이십니다. 최신 브라우저(Browser) 사용을 권장드립니다!

    기사공유하기 -->
  • 프린트
  • 메일보내기
  • 글씨키우기
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 정이레 기자
    • 승인 2018.07.22 11:05
    • 댓글 0
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사
    • 가나다라마바사

    우리나라에서 집은 여러 의미를 가진다 . 가족이 함께 안전하게 사는 평화로운 장소이며 동시에 제 2 의 인생을 살 수 있는 자본이 되기도 한다 . 집은 적절한 부동산 투자 수단이 됐다 . 가족의 안녕과 장기적인 경제적 가치를 다 추구할 순 없을까 . 문재인 대통령 정부가 출범한 이후 부동산 시장 규제정책이 쏟아지고 있다 . 이것은 투기 목적의 부동산 재테크를 막으려는 목적일 뿐 가정의 안녕을 위한 집의 본질까지 침해하지 않는다 . 집을 사기 전이나 부동산을 투자하기 전 꼭 따져야 할 요소가 있다 . 진심을 다하는 전문가가 맞는지 말이다 .

    한스산업개발㈜ 박홍만 대표

    넓은 공간과 안전성 강화 , 첨단 IT 기술을 접목한 아파트

    한스산업개발 ㈜ 박홍만 대표는 지역사회가 원만하게 합의를 이룬 부동산 개발이 중요하다고 생각한다 . 전 재산을 걸고 투자하는 사람이 워낙 많아 비양심적으로 악용하는 사건도 종종 목격했기 때문에 박 대표 자신은 결단코 투자자만 위해 일하고 인간 중심의 부동산 사업을 지킬 것이라고 다짐한다 . 최근 충북 청주시에 짓고 있는 ‘ 청주 쌍용예가 ’ 는 고가의 주거형 건물이 총집합한 서울에서조차 찾기 힘든 프리미엄 혜택을 갖춘 아파트다 . 아파트의 맨 꼭대기층만 복층으로 설계하는 기존 관행을 깨고 전국 최초로 전 세대를 복층으로 지었다 . 15 개 동 총 997 가구가 일조권과 조망권을 위해 남향으로 배치했다 . 갑작스러운 화재나 위험 사고에 대비해 신속하게 대피할 수 있는 피난사다리는 외벽에 설치했다 . 아파트와 어울리는 멋진 야경이 되면서 위치를 알려줄 수 있도록 밤에 LED 등을 밝힌다 . 피난사다리 형태는 화재로부터 안전하게 사람을 보호할 수 있도록 외부 실외기 일체형 하향식을 채택했다 .

    청주 쌍용예가는 입주자들이 넓은 공간에서 여유롭게 생활하길 바라는 마음에 타입 별로 4-Bay 신평면 설계를 적용해 1.5 평 정도를 서비스 공간으로 제공했다 . 필로티 설계로 아파트 단지를 넓게 활용할 수 있고 개별적인 수납공간을 확보했다 . 부담이 없진 않았지만 그의 신념에 비교하면 문제될 것이 없었다 .

    “ 예산을 추가로 투입했지만 차별성이 있습니다 . 건축물을 지을 때 수익만 좇아서 짓다 보면 대형 사고가 날 수 있습니다 . 건설업은 반드시 사람 중심으로 흘러야 합니다 . 사람이 지내는 공간의 안락함을 극대화하고 기왕이면 넓은 공간을 지어 드리면 좋겠죠 . 위험한 상황에서 빨리 대피해 목숨을 구할 수 있는 아파트를 짓고 있다고 자부합니다 . 최근 대형 화재사고가 잦은데 꼭 인재 ( 人災 ) 인 것 같아 건축업계 종사자로 NPL투자 안타까움을 금할 길이 없네요 .”

    그의 가치관이 집약된 청주 아파트는 물소리 정원이 있어 도심 속 메마른 감성을 촉촉이 자극하고 아이들의 EQ 를 자극하는 모험 놀이터 , 운동할 수 있는 건강 정원을 만들었다 . 주변 지역은 ‘ 청주의 골든 블록 ’ 이라고 불릴 만큼 탄탄한 인프라가 구축됐다 . 청주종합운동장 , 청주의료원 , 예술의전당과 학군이 뛰어난 초 ․ 중 ․ 고 , 무심천 , 충청북도청 , 충북대학교가 포진해 신혼부부부터 자녀를 키우는 세대 , 은퇴한 후 아름다운 제 2 의 인생을 준비하는 중년층 모두 만족시켰다 . 가장 인기가 좋은 구조인 3 룸 1 주방 1 거실에 펜트리 공간으로 구성했다 . 도둑 , 외부 침입으로부터 안전하게 지킬 수 있는 최첨단 스마트 시스템으로 주거 문화의 품격을 높였다 . 스마트폰으로 위험 상황을 알리거나 집안 , 현관 모니터링 , 지문 인식 등으로 최첨단 IT 기술을 접목한 아파트를 짓고 있다 .

    서민 주거안정 돕는 NPL 투자

    한스산업개발 ㈜ 박홍만 대표가 유럽 분위기의 아파트인 청주 쌍용예가 건설에서 두각을 나타낸 면모를 살펴보자 . 한스산업개발 ㈜ 는 대기업 건설사의 납품을 받아 건물을 짓는 소형 건축회사가 아니다 . 2011 년 3 월 설립된 부동산 디벨롭과 컨설팅 전문회사다 . 현재 시설이 열악한 주거지나 오랫동안 방치된 곳을 찾아 보금자리를 마련해주는 것이 그가 하는 일 중 하나다 . 아파트 미분양이 속출하는 가운데 한스산업개발 ㈜ 이 현재 진행하고 있는 1,000 세대 아파트 사업 중 1 차로 600 세대 분양이 완료됐다 . ‘ 짓고 팔자 ’ 는 접근이 아니라 ‘ 개발 가치가 있어 수요가 창출되는 곳을 발굴하자 ’ 는 것이 박 대표의 경영철학이다 . 선택과 집중을 했기에 훌륭한 성적을 거둔 것이다 .

    “ 현재 개발 중인 1,000 세대는 집으로 매우 부족한 환경을 가지고 있었습니다 . 중심지에서 매우 가까운 곳에 있으면서도 살기에 너무 낡은 집들이 많았어요 . 가스보일러 대신 연탄을 땔 정도니까요 . 이곳은 마치 서울 강남의 구룡마을이라고 생각하시면 됩니다 . 주민이 간절히 개발을 원하지만 여러 제약 때문에 행동에 옮기지 못했던 곳을 찾아 투자합니다 . 근방에서 짓고 있는 대형건설사의 아파트 평당 가격보다 1/2 정도 저렴하게 집을 마련할 수 있으니 서민에겐 아주 유익한 투자죠 . 좋은 환경에서 살면서 자산 가치가 올랐으니까요 .”

    그는 사람 중심의 NPL(3 개월 이상 방치된 금융 회사의 부실 채권 ) 투자를 하고 있다 . 은행이 기업 또는 개인의 채권을 현금화하지 못할 때 손실로 처리해 매각한다 . 한스산업개발 ㈜ 은 NPL 을 공매해 부동산 가치를 높여왔다 . 본사 사옥을 40 억 원에 공매해 매입했는데 현재 200 억 원의 가치가 있다 . 청주 두산위브더제니스 상가에 묶인 채권 100 억 원을 30 억 원에 매입해 NPL투자 NPL투자 이득을 남겼으며 오피스텔 건물을 매입해 숙박시설로 바꿔 수입을 올렸다 . 지금 1,600 세대 아파트 사업도 NPL 투자로 성사시킨 것이다 . 아파트 재건축이나 지역 재개발은 시간이 10 년 이상 소요되는 경우가 허다하다 . 박 대표 역시 이 점을 간파해 논리적인 설득으로 기간을 5 년 전후로 확 줄였다 . 수도권에 재개발 사업을 진행하면 조합과 구역이 결정되는데 , 지역조합이 탄생하면 일사천리로 일이 진행된다 . 한스산업개발 ㈜ 은 조합원들에게 최대한의 혜택을 주기 위한 지역조합사업을 진행 중이다 . NPL 투자로 조합원들의 경제적 부담을 줄이면서 사람 중심의 재건축을 추진하는 것이다 . 박 대표는 지역조합에 대한 불신이 팽배한 현실을 극복하고자 토지를 확보한 후 조합원을 모집하고 있다고 설명했다 . 안정성과 내실 있게 하는 과정에서 수익은 감소할 수밖에 없지만 선 자금 확보 후 토지 마련의 불합리한 부분을 피하기 때문에 조합원들은 정직한 투자라고 믿고 투자한다 . 그는 건물이 완공된 후 그곳에서 터전을 마련하는 조합원은 비용과 시간을 절약해 훨씬 유리하다고 강조했다 .

    국내 재건축도 해외 투자도 사람이 먼저다

    한스산업개발 ㈜ 박홍만 대표에게 NPL NPL투자 투자 문의가 급증해 몸이 두 개라도 모자랄 지경이다 . 1% 의 저금리 시대에 NPL 투자는 새로운 대안으로 떠올랐다 . 투자 기간이 짧아 현금성이 좋고 투자자가 직접 입찰이나 낙찰 ․ 매각 대금 상계처리가 가능해 너도나도 뛰어들고 있다 . 은행은 NPL투자 이윤을 남기기 위해 채권을 사고판다 . 이자수익을 내기 위해 부실 채권을 털어낸다고 말해 표현에서 거부감을 느낄 수 있지만 합법적인 투자 방식이다 . 다만 NPL 투자는 누구의 정보를 취하느냐에 따라 운명이 갈린다 . 관심이 쏠리면 부작용이 나타나기 마련이다 . 박 대표는 현실적이며 안정적인 비즈니스 모델로 NPL 투자를 꼽는다 . 한스산업개발 ㈜ 는 개발 가능성이 농후한 지역을 발굴하는 역량이 뛰어난 것으로 정평이 났다 . 투자자가 최적의 이득을 내는 계획을 세워 사람 중심의 투자 서비스를 제공하고 있는 것이다 .

    투자로 사람이 잘 사는 세상을 열고 싶은 박 대표는 올해 새로운 사업을 구상하고 있다 . 투자의 이익은 전적으로 투자자에게 돌아가야 한다는 자신의 근본적 정신을 구현하는 사업을 찾았다 . 필리핀이나 태국 등 동남아시아에 폐기물을 재활용해 원료로 사용하는 공장 건설을 추진하고 있다 . 그는 올해 꼭 성과를 내기 위해 부지런히 뛰고 있다 .

    “ 필리핀은 한국인 투자자를 원하고 신뢰합니다 . 한강의 기적을 이룬 국민성에 반해 자신들의 국가인 필리핀도 발전해주길 바라는 마음입니다 . 아시아 국가 중에서 중국은 많은 성장을 이뤘지만 그에 반해 필리핀은 아직까지 열악한 국가입니다 . 기업이 현지에서 이익을 내고 국내로 다시 들어오기가 쉽지 않죠 . 최근 사업파트너를 만나 한국의 발전상을 소개하면서 폐기물을 산업재활용 원료로 사용하는 사업에 대해 브리핑했습니다 . 한스산업개발 ㈜ 이 개발하려는 사업과 접목하는 큰 프로젝트의 NPL투자 시장입니다 .”

    박 대표는 NPL 투자를 기준으로 역세권 위주의 투자 사업도 계속할 방침이다 . 주력지역인 서울과 수도권의 숨은 금싸라기땅을 발굴해 개발 이익을 조합원에게 돌려주는 재건축은 한스산업개발 ㈜ 의 대표적인 사업 분야다 . 대부분의 기업이 큰 그림을 먼저 그리고 행동하지만 한스산업개발 ㈜ 은 행동으로 우선 보이며 . 투자자에게는 만족감을 선사하고 있다 . 이러한 마음으로 국내 문화와 비슷한 아시아 시장을 석권하겠다는 계획을 밝혔다 .

    오른손이 하는 일 왼손 모르게 하는 봉사

    한스산업개발 ㈜ 박홍만 대표는 20 대 때부터 여러 사업 분야에서 두각을 나타내면서 남몰래 이웃을 도아왔다 . 사업수완이 좋아 경제적 풍족함을 누리는 것은 입주가정과 조합원 , 투자자에게 받은 사랑 때문이라고 생각하는 그는 감사함을 이웃돕기로 보답하고 있다 . 지난 1 월 박 대표는 청주시청을 방문해 지역사랑나눔을 실천하는 의미로 성금 1 천만 원을 기탁했다 . 그는 대단한 일이 아니라며 , 주목받을 일은 아닌 것 같다는 겸손한 소감을 전했다 . 사업을 하면서 틈나는 대로 조용히 어려운 분을 후원해왔기에 그에게 이번 기탁이 특별한 계기가 있지 않다고 말했다 . 선행을 감추려는 박 대표의 태도가 이 시대의 참된 기업인상을 보여준다 .

    “ 가끔 길을 지나다 힘들게 사시는 어르신을 보면 조금씩 도와드리고 기업의 이익을 사회에 환원하는 것밖에 하는 것이 없습니다 . 지역주민의 도움으로 회사를 경영하고 있는데 이 정도는 하는 게 마땅하죠 . 가끔씩 주변이나 방송을 통해 보면 정말 어렵고 힘들게 사시는 분이 많은 것 같습니다 . 저 혼자의 힘으로 다 도움을 드릴 수 없기에 기업과 사회가 상생하면서 공존하면 좋겠다는 바람이 있어요 . 소외계층이 희망을 품는 사회가 되길 바랍니다 .”

    작은 현물에도 욕심부리고 집착할 수 있지만 그에게 소중한 것은 사람이었다 . 이 사회가 행복하고 밝게 움직일 수 있는 원천은 다른 사람과 가진 것을 나누는 것이다 . 한스산업개발 ㈜ 에서 추구하는 사람 경영도 같은 맥락이다 . 25 년 기업의 오너로 직원 중심의 기업 문화로 사업이 성장했다 . 초창기에는 매출에 매달렸지만 곧 성장의 한계가 있음을 깨달았다 . 그는 직원과 소통하며 복지 향상 , 수입 증대 등 사람에 매달렸다 . 직원들이 박 대표의 진심을 알아주면서 열심히 일하기 시작했고 매출과 회사 규모는 자연스럽게 올라갔다 . 재건축 현장도 마찬가지다 . 수많은 조합원도 그만 바라보고 있다 . 책임감이 무거운 것을 부정할 순 없겠으나 ‘ 사람을 돕고 싶다 ’ 라는 착한 심성으로 이겨낸다 . 이익을 나누면 마음이 따뜻하고 편해진다는 그의 소원처럼 한스산업개발 ㈜ 의 활약으로 기뻐하는 투자자와 조합원이 더더욱 많아지길 기대한다 .

    [머니+] NPL학원 통해 물건 소개. 중소형자산관리사와 직접 거래도 가능

    부실채권(NPL) 투자에 관심이 많은 개인투자자들이 한 학원을 찾아 NPL 투자에 관한 강의를 듣고 있다. 개인투자자들은 주로 학원 강사들을 통해 NPL 물건을 소개받곤 한다. /사진제공=김동부의 NPL&주식&공매 카페

    viewer

    부실채권(NPL) 투자에 관심이 많은 개인투자자들이 한 학원을 찾아 NPL 투자에 관한 강의를 듣고 있다. 개인투자자들은 주로 학원 강사들을 통해 NPL 물건을 소개받곤 한다. /사진제공=김동부의 NPL&주식&공매 카페

    #40대 직장인 A씨는 지하철 6호선 전철역에서 5분 거리에 위치한 채권액 2억짜리 상가 물건의 부실채권(NPL)을 1억 8,000만원에 취득한 후 경매를 통해 낙찰을 받아 1년 6개월 만에 2억 2,000만원에 매각했다. NPL 매입 당시 A씨가 실제 투자한 금액은 2,000만원이다. 나머지 1억 6,000만원은 대출을 통해 마련했다. A씨는 2,000만원을 투자해서 18개월 만에 두 배인 4,000만원을 벌어들인 것이다. 또 실제 채권액으로 취득원가가 정해지기 때문에 2,000만원에 대해서만 양도소득세를 내면 돼 절세 효과도 누릴 수 있다.

    #은퇴 생활을 즐기고 있는 B씨는 채권액이 1억 8,000만원짜리인 상가 건물 NPL을 1억 5,000만원에 산 후 낙찰을 받았다. B씨의 투자 목적은 싸게 나온 NPL 물건을 사들여 월세 수익을 올리는 것이었다. 실제 B씨는 이 NPL을 사기 위해 자기자본 3,000만원을 투자했으며, 전체 투자금액의 80%인 1억 2,000만원은 대출로 조달했다. 현재 B씨는 매달 100만원의 월세 수익을 올리고 있으며, 대출 이자 30만원을 제외하면 매달 70만원을 손에 쥔다. 매달 고정적으로 나오는 월세 수입은 B씨의 노후 생활에 큰 보탬이 되고 있다.

    A씨와 B씨의 사례는 NPL 투자의 좋은 예다. NPL 투자의 이점을 잘 활용한 경우다. 저금리 시대로 진입하면서 상대적으로 고수익을 안겨주는 투자처로 알려진 NPL에 대한 관심이 높아지고 있다.

    ◇NPL은 어떻게 투자하나=NPL은 경제 행위의 결과로 발생한 채권 중 무수익여신·미회수채권·상환여부가 불투명해진 채권을 뜻한다. NPL투자는 기본적으로 부동산 담보부 1순위 저당권을 매입하는 투자다. 이 때 투자자들이 살 수 있는 저당권은 연체기간이 3개월 이상이며 경매가 된 것들을 말한다.

    NPL의 유통 경로는 일반적으로 다음과 같다.

    우선 부실채권이 발생한 금융기관에서 캠코나 유암코, 대신 F&I, KB자산운용 등과 같은 대형 자산관리회사를 대상으로 경매 신청한 물건을 덩어리로 매각한다. 통상 결산을 앞둔 12월에 많이 진행되며, 다음은 6월, 그다음은 3월이나 9월에 매각이 주로 진행된다. 이 단계에는 개인들의 참여가 불가능하다. NPL 덩어리를 사들인 대형 자산관리회사들은 다시 중소형 자산관리회사들에 이를 넘긴다.

    현재 개인들이 NPL에 투자할 수 있는 것은 바로 이 다음 단계다. 즉, 중소형 자산관리회사에서 매각하는 물건을 취득하는 것이다. 그런데 NPL은 주식 시장과 같은 공개 시장에서 거래되는 물건이 아니기 때문에 개인들이 접근하기가 쉽지 않다. 때문에 대부분의 사람들이 중소형 자산관리회사와 연결고리를 가지고 있는 전문가를 통해서 NPL에 투자한다. 바로 NPL 전문 학원 강사들이다. 개인투자자들이 NPL 전문 학원을 찾는 이유는 NPL 투자법을 배우기 위해서이기도 하지만 NPL 물건을 소개받기 위함이다.

    신한은행 지점장 출신으로 한국금융연수원과 LBA경제연구소 등에서 NPL 관련 강사로 활동하고 있는 김동부 씨는 “개인들은 강사가 알고 있는 자산관리회사를 통해서 NPL에 투자하기 때문에 NPL 투자는 주식 시장과 달리 누구를 만나느냐가 가장 중요하다”고 강조했다.

    실제 사람을 잘못 만나 사기를 당하는 경우도 있다. 지난해 11월 서울 서초경찰서는 투자자들에게 NPL을 사들이면 큰 돈을 벌 수 있다고 꼬드겨 총 130명으로부터 163억원을 가로챈 자산관리업체 A사 관계자들을 구속하기도 했다.

    물론 개인들이 자산관리회사로부터 직접 매입하는 방법이 아예 없는 것은 아니다.

    유암코와 같은 대형사와 직접 접촉하는 것은 사실상 불가능하지만 대형사로부터 물건을 넘겨 받은 중소형사와 직접 거래를 할 수도 있다. 하지만 이 같은 경우 은행->대형사->중형사->소형사로 넘어오는 단계마다 수익을 취하기 때문에 개인들이 높은 수익률을 올리기가 쉽지 않다. 특히나 요즘과 같이 전문 자산운용사들도 입찰을 포기할 정도로 경쟁이 과열된 NPL투자 상황에서는 더욱 수익률이 낮아질 수 밖에 없다.

    viewer

    ◇NPL으로 돈 버는 방법은=앞서 언급한 것처럼 NPL 시장은 개인들에게 결코 호락호락한 시장이 아니다. 하지만 이 같이 어려운 투자처지만 좋은 물건을 잘만 고르면 높은 수익률을 기대할 수 있다. 개인들이 NPL 투자로 수익을 올리는 방법은 크게 세 가지가 있다.

    우선 금융사가 매각하는 근저당권인 NPL을 매입해 배당을 받는 방법이 있다. 일반적으로 투자자들이 채권액 보다 낮은 할인된 금액에 NPL을 매입하기 때문에 경매에서 해당 NPL 물건이 채권최고액(NPL투자 경매 낙찰 시 근저당권을 가지고 권리를 행사할 수 있는 최고 금액) 보다 높은 가격에 낙찰되면 배당(채권최고액과 NPL 실 매입가의 차액)을 받아 수익을 올릴 수 있다.

    다음으로는 근저당권을 매입한 해당 부동산의 경매 입찰에 직접 참가해서 낙찰 받아 부동산 소유권을 취득한 다음 임대 수익을 올리거나 처분해서 매각 차익을 올리는 방법이 있다. 이 같은 방법이 가능한 것은 NPL을 가지고 있는 투자자가 경매에서 유리한 고지를 점할 수 있기 때문이다.

    이를테면 감정가가 10억원짜리인 부동산의 NPL을 7억원에 샀다고 하자. 이때 근저당권이 설정된 부동산의 채권최고액을 통상 대출금액의 120%인 8억 4,000만원이라고 하면 투자자는 경매 시 다른 경쟁자보다 더 공격적으로 금액을 써낼 수 있다. NPL을 보유한 사람이 직접 낙찰 받을 경우에는 채권최고액까지는 상계 처리가 되기 때문이다. 채권최고액을 넘는 금액을 써내더라도 다른 투자자보다 적은 돈으로 투자가 가능하다.

    이를테면 경매 시 NPL 소유자가 채권최고액보다 높은 8억 5,000만원을 써내더라도 1,000만원만 더 내면 되기 때문에 다른 입찰자보다 부담이 덜하다. 강준 지지자산운용 본부장은 “통상 경매에서 채권최고액까지 쓰는 경우도 쉽지 않기 때문에 경매에서는 NPL을 가진 사람이 절대적으로 유리하다”고 말했다.

    마지막으로 NPL을 재매각 하는 방법도 있다. 일반적으로 NPL 물건이 경매에서 처리되기까지는 6개월 정도의 시간이 걸린다. 이 시간을 기회비용으로 생각한다면 재매각해 수익을 올리는 것도 좋은 투자법이 될 수 있다. 특히 NPL은 부동산이 아닌 채권 거래이기 때문에 재매각 시 양도세를 낼 필요가 없다.

    배당금 수령

    금융사가 매각하는 근저당권인 NPL을 매입해 배당을 받는 방법. 일반적으로 NPL투자 투자자들이 채권액 보다 낮은 할인된 금액에 NPL을 매입하기 때문에 경매에서 해당 NPL 물건이 채권최고액 보다 높은 가격에 낙찰되면 배당을 받아 수익을 올릴 수 있음

    직접 낙찰

    근저당권을 매입한 해당 부동산의 경매 입찰에 직접 참가해서 낙찰 받아 부동산 소유권을 취득한 다음 임대 수익을 올리거나 처분해서 매각 차익을 올리는 방법

    NPL 재매각

    통상 6개월 정도 소요되는 경매 기간을 줄이고 재매각해 수익을 올리는 방법. NPL은 채권 거래이기 때문에 재매각 시 양도세를 낼 필요 없다는 점도 장점


0 개 댓글

답장을 남겨주세요